記事公開日:2022/10/20
最終更新日:2024/01/11
不動産業界に身を置くビジネスパーソンなら、「プロパティマネジメント(PM)」という言葉を耳にしたことがあるでしょう。しかし、アセットマネジメント(AM)やビルディングマネジメント(BM)など似たような言葉が多いため、なかなか理解しづらいのが現状です。
しかし、賃貸仲介営業においては、プロパティマネジメントの理解・実行が必須とされています。視野を広げて業務を行うことにより、戦略的な営業を展開でき、顧客からの信頼を得やすくなるからです。
そこで今回は、賃貸仲介営業の現場で求められているプロパティマネジメントについて詳しく解説します。アセットマネジメントやビルディングマネジメントの違い、プロパティマネジメントが注目されている理由などを紹介していきますので、興味をお持ちの方はぜひ参考にしてみてください。
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目次
プロパティマネジメントは、賃貸物件のオーナーに代わり、家賃の回収や入居者のクレーム対応、建物のメンテナンスを行う業務のことを指します。不動産運用のプロに賃貸物件の管理・運営を行ってもらい、賃貸物件の価値を高めるのが目的です。また、プロパティマネジメントを担う人はプロパティマネージャーと呼ばれています。
プロパティマネジメントと似たような言葉に、アセットマネジメントやビルディングマネジメントがあります。それぞれの違いについて、次項で詳しく見ていきましょう。
アセットマネジメントは、オーナーや投資家に代わって不動産の資産を管理・運用を行う業務のことを指します。アセットとは「資産」という意味で、不動産の資産価値を高め収益を最大化するのが目的です。アセットマネジメントを担うアセットマネージャーは、不動産売却の意思決定やファンド運用、プロパティマネジメントに関する指示出しなどを行います。
ビルディングマネジメントは、建物そのものの管理をする業務です。ビルディングマネジメントでは、賃貸物件の清掃や設備のメンテナンス・管理・点検などを行いますが、プロパティマネジメントやアセットマネジメントとは異なり、資産の収益には関与しません。なお、会社によっては、ビルディングマネジメントとプロパティマネジメントの両方を行う場合もあります。
以下に、プロパティマネジメント・アセットマネジメント・ビルディングマネジメントの3つの特徴を表にしてまとめましたので、こちらもチェックしてみてください。
【PM・AM・BMの違い】
プロパティマネジメント(PM) | アセットマネジメント(AM) | ビルディングマネジメント(BM) | |
業務 | ・不動産経営に関する業務 | ・不動産の資産運用に関する業務 | ・建物の設備管理に関する業務 |
目的 | 資産価値の向上 | 収益を最大化する | 建物の維持 |
一般管理会社は、不動産物件の管理を行う企業です。彼らはオーナーの代理として、入居者の選定や契約手続き、賃料の徴収、トラブルの対応など物件の運営全般を担当します。一方、プロパティマネジメントを担当するプロパティマネージャーは、より広範な業務を担当する役割を果たします。
以下に、一般管理会社とプロパティマネージャーの違いを4点挙げましたので、ぜひ参考にしてみてください。
プロパティマネジメントが注目されている理由のひとつに、「日本の人口減少による賃貸物件の空室増加」が挙げられます。総務省の調査によると、日本の人口は2008年をピークに減少しており、今後、賃貸物件の需要も減っていくことが考えられます。
かつては賃貸物件の需要が多く、大家さんが何もしなくても入居者が入ってくる時代でした。しかし、現在は人口に対して賃貸物件が多い状況です。じっとしているだけでは空室が埋まることはなく、だからといって家賃を下げると収入に大きな影響を与えます。
人口減少により不動産経営はますます難しくなりますが、大家さんは不動産経営のプロではありません。そこで求められるのが不動産経営のプロが持つノウハウであり、それを活かしたプロパティマネジメントが注目されているのです。
プロパティマネジメントを行うプロパティマネージャーは、賃貸物件の資産価値を高めるために、大家さんに代わってさまざまな仕事をこなしていきます。ここからは、プロパティマネジメントの具体的な業務内容を紹介していきます。
それぞれ順番に見ていきましょう。
まずはリーシングマネジメントです。リーシングマネジメント業務(LM業務)は、賃貸借に関する業務のことで、大家さんに代わって入居者募集の活動をしたり、周辺相場を調査し家賃の設定を行ったりします。また、賃貸物件の空室を埋めるための施策を考えるのもリーシングマネジメントの業務範囲です。
商業用不動産の場合は、マーケット調査からテナントの誘致などを行います。空きテナントが目立つと閑散とした印象を与えてしまい、売上の減少を招く可能性があるので手を抜くようなことはできません。
2つ目は集金業務です。プロパティマネージャーは、家賃の回収業務の他にも、家賃の滞納が生じた場合に大家さんに代わって督促を行う業務もあります。
建物やテナントの管理業務もプロパティマネージャーの業務範囲です。主に、建物の清掃や設備のメンテナンス、点検、巡回業務などを行います。建物の管理は入居者の満足度向上にも繋がるため、重要な業務のひとつです。
4つ目は入居者対応です。主に、入居者の契約手続き・退去の手続き・クレーム対応などが挙げられます。プロパティマネジメントを行うプロパティマネージャーは入居者に接する機会が多く、いわば現場監督のような存在です。入居者の声に耳を傾け、入居者同士のトラブルを適切に処理します。また、設備修繕の手配を行うこともあるので、状況に応じて判断する力も求められます。
賃貸仲介営業として、管理会社のPMに対する接し方として、具体例を挙げます。
管理会社の管理物件をお客様に紹介した際、お客様は住戸内を見学しながら、様々な要望や不満を発します。賃貸仲介営業の管理会社に対する接し方としては、お客様の発せられる要望や不満を聞き漏らすことなく、貴重な情報として捉え、正確に伝えることが大切です。
例えば、以下のような場面が具体的に挙げられます。
賃貸仲介営業の注意点は、お客様情報を正確に管理会社に連絡し、空室対策などに活かしていただく視点をもつことです。
お客様が入居手続きを進める際に、賃貸仲介営業の管理会社に対する接し方としては、お客様の質を正確に伝えることです。
上記の有無により、管理会社としても、お客様に対する入居の是非を判断し易くなります。
賃貸仲介営業の注意点は、お客様情報を正確に管理会社に連絡し、物件に入居していただく上で、相応しい入居者か否かという視点をもつことです。
請求出納業務は、プロパティマネージャーが担当する重要な業務のひとつです。この業務では、賃料や共益費などの収入の請求と回収、そして支出の管理を行います。
具体的な業務内容としては、以下のようなものがあります。
入居者に対して定期的に賃料の請求書を発行し、支払いの案内をします。請求書の作成や送付、支払いの確認などが含まれます。
共有部分のメンテナンス費用や管理費などの共益費を入居者に請求します。そのためには、日々入金の管理を行い、期日までに請求書を作成しなければなりません。
定期的に入金の確認を行い、滞納が生じた場合には督促や催促の手続きを行います。滞納者がいる場合、交渉して収入の確保を図ります。
物件の運営に必要な支出(修繕費用・清掃費用・管理費用など)を管理し、支払いを行います。支出の予算作成や請求書の処理、支払いのスケジュール管理が含まれます。
収入や支出のデータを正確に記録し、会計処理を行います。このとき、収支の管理や報告書の作成、税務申告などが関わることもあります。
コンストラクションマネジメント業務は、プロパティマネージャーが建物の改修やリノベーションなどのプロジェクトを適切に管理する業務です。主な業務内容は以下のとおりです。
建物の改修やリノベーションの目的を定義し、プロジェクト計画を策定します。また、予算・工程・リソースの管理なども行います。
建築士や施工会社と協力し、設計や施工の進捗を監視・管理します。品質管理や安全管理、予算管理なども重要な業務です。
プロジェクトの予算を策定し、見積書の作成やコスト管理を行います。予算の範囲内でプロジェクトを進行させるため、資金計画や見積書の精査が必要です。
プロジェクトの工程表を作成し、進捗を管理します。施工のスケジュール調整や遅延対策、納期の確保などが求められます。
建築士や施工会社、関係者とのコミュニケーションを円滑に行い、プロジェクトを進めていくうえで生じる問題の解決に努めます。
改修やリノベーションの品質を確保するため、建物の検査や品質基準の遵守を行います。建築知識や品質管理のノウハウが身につきます。
プロパティマネージャーは、大家さんに代わって幅広い業務を担います。人口減少に伴う空室増加により経営が難しくなる中、ライバルとの競争を勝ち抜くためにプロパティマネジメントが注目を集めていますが、プロパティマネジメントをするためにはどのようなスキルや資格が必要なのでしょうか。
プロパティマネジメントを行ううえで、必須なスキルや資格はありません。しかし、以下のような資格があると、キャリアアップに繋がる可能性があります。
宅地建物取引士(宅建士)・管理業務主任者・マンション管理士は、不動産三冠資格とも呼ばれる国家資格です。具体的な業務について、1つずつ見ていきましょう。
宅地建物取引士(宅建士)は、不動産取引の専門家であることを証明する国家資格です。不動産取引は比較的高額のため、大家さん・入居者のどちらか片方が不当な契約を結ばないよう、契約締結前に重要事項を説明します。
この「重要事項の説明」のほか、「重要事項説明の内容を記載した書面への記名」「締結後の契約書の記名」は宅建士しかできない独占業務です。また、不動産売買や仲介会社では、事務所の従業者の5人に1人の割合で専任の宅地建物取引士の設置が定められており、不動産業界では需要の高い資格です。
【宅地建物取引士(宅建士)試験概要】
試験料 | 8,200円 |
出題数 | 50問(四肢択一式) |
試験日 | 毎年1回、10月の第3日曜日 |
合格率 | 17.0%(令和4年度10月16日) |
管理業務主任者は、マンションの委託契約に関する重要事項の説明や、管理事務の報告業務を行うために必要になる国家資格です。管理会社は、30管理組合に1人以上の管理業務主任者を設置することが義務付けられています。
管理業務主任者の独占業務は、主に「管理受託契約に際しての重要事項説明および記名」「管理受託契約書への記名」「管理事務の報告」の3つで、マンション管理には欠かせない資格として認知されています。
【管理業務主任者の試験概要】
試験料 | 8,900円 |
出題数 | 50問 |
試験日 | 毎年1回、12月の第1日曜日 |
合格率 | 18.9%(令和4年度試験) |
マンション管理士は、マンション管理組合の指導やコンサルティング、マンションの運営を行うために必要になる国家資格です。マンションの運営・管理に関するスペシャリストであり、マンション区分所有者の相談を受け、各種トラブル解決に向けてさまざまな施策を実践していくのが主な仕事です。
先ほど解説した管理業務主任者は、主に管理会社側から管理状況の報告や受託契約の説明などの業務を行います。一方、マンション管理士は管理組合側の立場に立ってマンション運営に関する業務を進めていきます。管理会社・管理組合のどちらの立場になるのかが異なる点なので、この辺りも含めて押さえておくと良いでしょう。
【マンション管理士の試験概要】
試験料 | 9,400円 |
出題数 | 50問 |
試験日 | 毎年1回、11月の最終日曜日 |
合格率 | 11.5%(令和4年度試験) |
プロパティマネジメントに向いている人の特徴をまとめましたので、気になる方はぜひチェックしてみてください。
プロパティマネージャーは、大家さんに代わって担当する物件の資産価値を向上させなければなりません。そのためには、複数の視点から物事を捉え、課題解決に繋がるような提案をする必要があります。普段から提案をする癖がついている人は、プロパティマネジメントの仕事で活躍できるといえるでしょう。
プロパティマネジメントの仕事をする場合、入居者の対応や大家さんへの報告など、さまざまな人とのコミュニケーションが発生します。コミュニケーション能力が高い人は、人間関係のトラブルで困ることがあまりないため、クレーム処理といったやっかいな仕事もスムーズに終わらせることができます。
プロパティマネジメントの仕事をするなら、法律や契約条件、市場動向など、多岐にわたる知識を身につける必要があります。常に変化する法制度や市場の動向に対応するため、学び続ける姿勢が重要です。勉強を苦にせず、常に新しい情報を得ようという意識がある方は、プロパティマネジメントにふさわしい人材といえるでしょう。
賃貸不動産経営管理士の資格を持つ人は、プロパティマネジメント業務において有利な立場にあります。
この資格を持つことで、賃貸物件の管理に関する知識やスキルを有していることが証明されます。もし持っていない人は、賃貸不動産経営管理士の取得を目指してみてはいかがでしょうか。
プロパティマネジメント業務で身につく能力は、下記のとおりです。
身につく能力として、まずはマーケティング力が挙げられます。市場調査や競合分析を行い、ターゲットとする入居者やテナントのニーズを把握するよう、日々努めるからです。
リーシング力は、賃貸物件の空室対策と入居者の獲得力を指します。プロパティマネージャーは、入居者の募集から契約手続きまでを担当し、物件の収益性を高める役割を果たします。このような背景があることから、プロパティマネジメントの仕事をすることで、自ずとリーシング力が高まるといえるでしょう。
また、テナントリレーションとは、入居者との円滑な関係構築や問題解決能力を指します。入居者の要望やトラブルに素早く対応し、入居者の満足度を向上させることで、この力も培うことができるでしょう。
プロパティマネジメントの仕事をする場合、資産の収益性を考慮しながらメンテナンスに関する予算策定を行わなければなりません。このような業務を繰り返し行うことで、物件を運用するうえで重要なコスト管理能力が身につくようになります。
プロパティマネージャーは、資産価値の維持・向上のためにさまざまな業務を行わなければなりません。特に、物件の管理状況を把握し、改修計画を立案し実行に移すことが重要になります。このような仕事を行うことで、「資産価値維持能力」が自然に高まっていくようになります。
プロパティマネジメントの仕事のひとつに、収支や予算管理、資産評価などのアカウンティング業務があります。これを行うことで、正確なデータの収集や分析、報告書の作成など、アカウンティング力とレポーティング力などのスキルが身につきます。適切な情報提供や報告を行い、オーナーや関係者との信頼関係を構築することが重要です。
法的なトラブルの対応や契約管理など、プロパティマネジメント業務においてもさまざまな周辺業務が発生します。このような業務に意欲的に取り組むことで、スケジュール管理能力や、優先順位の設定を行う能力などが高まります。柔軟性や問題解決能力を持ち、多岐にわたる業務を円滑に遂行することが重要です。
プロパティマネジメントを行うプロパティマネージャーは不動産経営のプロであり、賃貸物件を所有する大家さんにとっては心強い味方となる存在です。近年は、賃貸物件の所有と経営を分けて考える大家さんも多く、プロパティマネジメントの質を上げることが重要になってくるといわれています。
日々の業務ではあまり使わないかもしれませんが、プロパティマネジメントについて大家さんに質問されたときに対応できるよう、知識のひとつとして覚えておくようにしましょう。
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