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記事公開日：2024/02/20
最終更新日：2024/02/20
「不動産賃貸仲介業の経験を活かして独立したい」「自分の実力を試したい」と考えている方は多くいるでしょう。不動産賃貸の仲介業で独立開業するためには、知っておきたいポイントを把握するなど、さまざまな準備が必要です。
そこでこの記事では、不動産賃貸の仲介業で独立したいと考えている方に向けて、独立開業の流れや費用、メリットや注意点を紹介します。さらに記事の最後には、私が実際に独立してからのヒストリーや困った点などを紹介しているため、独立のリアルをご理解いただけるかと思います。
この記事を読めば、独立開業へのファーストステップがスムーズにできるため、ぜひ参考にしてみてください。
目次
私が独立開業を考え始めたのは、不動産業界5年目の時期です。大学のころから起業に興味があり、いつかは自分で会社を経営したいという気持ちがありました。不動産業界に入ると営業成績もトップになり、自分に自信がついたことで、独立を意識し始めたのを覚えています。
ここでは、不動産仲介業の独立開業を行うためのきっかけやタイミングを、一般的な視点で解説します。
不動産会社での実績が、独立するきっかけになるケースは多いと言えます。例えば、3ヶ月連続で営業成績が1番になるくらいがおすすめです。
賃貸仲介業の売上は、主に仲介手数料になります。物件の入居希望者に賃貸物件を案内して、契約すれば仲介手数料を受け取れます。しかし、コンスタントな売上がない場合、営業成績1位を連続で取るのは難しいでしょう。3ヶ月連続で実績を上げられれば、十分な実力を備えていると言えます。
会社の同僚や先輩など、周りの人が独立開業すれば「自分も早く独立したい」という気持ちになる方は多いでしょう。特に、独立志向の強い方であればなおさらです。
会社に所属している場合、独立を理由に退職を申し出るのは簡単ではありません。会社によっては、引継ぎや会社の都合で退職を引き延ばされたり、必死になって阻止しようとしたりするからです。しかし、独立により退職する人が周りにいれば、背中を押されるケースも多いでしょう。
会社に所属していて嫌なことがあると、独立への気持ちがさらに強くなると言えます。例えば、以下のケースです。
独立すれば、すべて自分の判断で好きな時間に仕事ができます。普段から、もっと自由に働きたいという気持ちが高い方は、独立開業を考えるタイミングです。
ここでは、不動産仲介業で独立開業するための流れを解説します。独立希望日から逆算して、準備を始めましょう。
不動産起業のためには、まとまった開業資金が必要です。最低でも約300〜400万円は用意しましょう。しかし、銀行から融資を受けるのは難しくなります。銀行は、今までの実績などで融資の可否を判断するため、実績がない新規事業者に融資するケースはあまりありません。
そこで、独立開業のための資金確保は、日本政策金融公庫がおすすめです。日本政策金融公庫には、新規で独立・起業する方を支援する「新規開業資金制度」があります。また、国が株式を100％保有しているため、政府公認の金融機関です。独立開業に関する相談を無料で受けてくれるため、独立前に相談してみましょう。
宅地建物取引業免許の申請に必要な、申請書などの書類を用意します。各自治体の宅建協会や行政機関（都庁や県庁）で受け取ることが可能です。
免許の申請には、上記のように膨大な量の書類が必要です。あらかじめ早めに準備しておくようにしましょう。
不動産業の起業には、以下の選択肢により事務所を決定します。
売買仲介で特定の顧客しか事務所を使わない場合は、自宅やマンションの一室を事務所にしても問題ありません。しかし、新規でお部屋を探す顧客などがメインターゲットの賃貸仲介業の場合は、駅の近くや集客が見込めやすい場所に事務所を設置するのがおすすめです。
さらに、2階以上の空中店舗よりも、1階などの路面店を事務所にしたほうが目立ちます。
不動産業を独立・起業するためには、専任の宅建士が必要です。業務に従事する者の5名に1名以上の割合で、宅建士の設置が必要です。そのため、最低でも1人の設置が義務となっています。
ただし、起業する本人が宅建士の資格を持っていなくても、業務に従事するスタッフを専任宅建士にすることで、開業の手続きが可能です。
必要書類の用意や事務所を決めたら、宅地建物取引業免許の申請を行います。申請時には、書類や事務所要件などの厳しい審査が行われます。
免許申請は、行政書士などの専門家への依頼も可能です。申請書類の用意や申請に行く時間がない方は、検討することをおすすめします。そして、免許の申請と同時進行で行うのが、宅建協会への加入です。
不動産業を開業するためには、営業保証金1,000万円を最寄りの供託所へ支払います。しかし、大きな金額となるため、不動産保証協会へ加入するのが一般的です。
不動産保証協会への加入なら、入会金約70万円や、弁済業務保証金分担金60万円（主たる事務所の場合）を支払って加入すれば、不動産業を開業できます。事務所として使用する物件にかかる費用や準備金を合わせても、約320〜440万円で開業できるため、金銭的には安く済みます。
そして、不動産業の免許が下りたら、無事に営業開始が可能です。
不動産業を独立して開業する際には、さまざまな費用がかかるため、詳しく把握しておきましょう。ここでは、東京都の宅地建物取引業協会に加入する場合に必要な開業資金について、諸費用一覧表をもとに解説します。
不動産業を起業する際の諸費用（東京都宅地建物取引業協会に加入する場合）
| 会社設立費用 | 約10～24万円 |
| 全国宅地建物取引業協会への入会金など | 約150万円 |
| 事務所費用（敷金、賃料、内装工事など） | 約130～210万円 |
| 宅建士更新費用 | 約3.7～5.7万円 |
| その他費用（事務用品、電話引込費用など） | 約20万円 |
| 合計 | 約310～410万円 |
法人で不動産業を開業する場合、会社の設立費用がかかります。会社の種類によって費用が異なるため、注意が必要です。株式会社と合同会社の例で見てみましょう。
| 項目 | 株式会社 | 合同会社 |
| 定款用収入印紙 | 40,000円 | 40,000円 |
| 定款認証手数料 | 30,000～50,000円 | 0円 |
| 登録免許税 | 約150,000円 | 約60,000円 |
| 合計 | 約220,000～240,000円 | 約100,000円 |
設立費用を比較すると、倍近くの差があります。株式会社を設立する場合、定款作成後に公証人役場での認証が必要になるからです。なお、行政書士や司法書士に会社設立の代行を依頼した場合、別途費用がかかるため事前に確認しておきましょう。
不動産保証協会への加入なら、入会金や弁済業務保証金分担金（主たる事務所の場合）を支払って加入すれば、不動産業の開業が可能です。供託所へ営業保証金を支払う場合は1,000万円（支店の場合500万円）が必要ですが、宅建協会への加入なら約60万円（支店の場合30万円）の弁済業務分担金が供託金の代わりになります。
テナントなどを改装して借りる場合、事務所の設立費用として130〜210万円必要です。例えば、賃料10万円のテナントを借りて内装工事をする場合、費用の内訳は以下のようになります。
【賃料10万円の物件】
| 費用内訳 | 概算費用 |
| 敷金など物件に必要な費用 | 約60～90万円（敷金額によって変動） |
| 内装工事費用 | 約50～100万円（5坪の場合） |
| 家具家電・事務用品（ソファー、コピー機など） | 約20万円 |
| 合計 | 約130～210万円 |
駅近や利便性が良いエリアの物件の場合、さらに賃料が高くなるでしょう。
宅建士として業務を行う場合は、宅建士の資格登録を行った後に、宅建士証の交付を受けなければいけません。資格の登録費用は、37,000円となります。万が一、実務経験が2年未満の場合は「宅建士登録実務講習」の受講料として、約20,000円が必要です。
さらに、宅建士証の更新が5年に1度行われ、16,500円の更新料が必要になるため覚えておきましょう。
このほかにも、以下のような不動産業に必要なものをそろえる必要があります。
パソコンや机など、もともと使用しているものがある場合は利用しましょう。少しでも固定費や初期費用を抑えて、営業を開始するのが理想的です。
独立して自分で仕事をすることにより、今まで感じたことのない達成感を得ることが可能です。ここでは、実際に私が経験してわかった、独立開業をする3つのメリットを解説します。
独立すれば、賃貸契約で得られる仲介手数料が、すべて自分の売上になります。売買仲介と違い、契約までの期間が短く、コンスタントな売上確保が可能です。
例えば、引越しシーズンの1〜3月には、多くの人が賃貸物件を探します。物件案内の数に比例して契約を得られるため、案内数をこなせば売上で困ることは少ないでしょう。一方で売買物件の場合は、一生に1〜2回の買い物になる方が多いため、賃貸の顧客数に比べれば減少します。
自分の努力次第で売上を伸ばせるのが、独立開業の魅力です。
独立すれば、好きな仕事や嫌いな仕事などをすべて自分で決定できます。つまり、自分の裁量で仕事選びが可能です。会社員の場合、仕事内容などは上司の指示によって決定されます。嫌な仕事でも、会社という組織にいる以上、従うしかありません。
しかし、独立すれば仕事を選べるため、ストレスを感じにくくなり、仕事にやりがいを感じます。もちろん仕事の責任も大きくなりますが、自分で考えて行動するため前向きな気持ちになり、仕事が楽しくなるでしょう。
今まで就業時間に縛られていた方も、独立すれば自由な時間で仕事ができます。時間の使い方が自由になるため、働く時間を選べるのが特徴です。
私は自宅を事務所にしているため、朝6時に起床してすぐに仕事をしています。仕事をやり残していたときも、いつでも仕事ができるため、時間の有効活用が可能です。
独立開業にはメリットがある一方で、注意点が3つあります。この注意点を把握しておけば、独立開業で失敗するリスクを軽減できるため、覚えておきましょう。
独立して開業しても、すぐには収益が出ない可能性があります。独立したてのころは、会社の認知度もなく、人脈作りもあまりできていないからです。賃貸仲介の実績ができ始めると、会社の知名度が上がったり、物件探しの顧客を紹介してもらえたりするため、安定的な売上の上昇が見込めます。
私も独立して最初のころは、周辺にチラシを毎日1,000枚以上ポスティングしていました。徐々にホームページからの反響も増えて、売上が上昇したのも事実です。独立してすぐに地道な努力をすることで、収益につながります。
不動産業を行うには、不動産の知識だけでなく、金融・法律・税務などさまざまな知識が必要です。さらに法改正も多いため、日ごろからアンテナを張っておく必要があります。賃貸仲介で、顧客から質問があった際にすぐに応えられるよう、継続して勉強するようにしましょう。
賃貸仲介に関する勉強会やセミナーへの参加もおすすめです。ほかの賃貸仲介会社との人脈作りになるため、物件の情報交換もできます。
近年では、少子高齢化により日本の人口が減少しています。さらに東京都心ではなく、隣接するエリアに住まいを探している方も多いため、首都圏一体が激戦区となりつつあるのが現状です。
これから賃貸仲介で独立する場合は、不動産動向の見極めをしながら、他社と差別化できる自分にしかできない不動産業を行うなど、戦略が必要になります。
ここでは、私が実際に経験した独立開業前に行った、準備からスタートまでのヒストリーを紹介します。想定と現実でのズレや、やって良かったことや悪かったこと、後悔したことなどを紹介するので、参考にしてみてください。
独立開業の1年前には、実績や経験を積むために、不動産賃貸仲介専門の会社で経験を積むのがおすすめです。実務や賃貸契約の流れなどを理解することで、独立後の仕事をスムーズにできます。また、会社員の下積み時代は、サラリーマンの感覚ではなく、経営者になったつもりで仕事をしましょう。
例えば、賃貸仲介の場合、会社が休みの日に内覧したい方から問い合わせがきます。他の社員は、別日に案内日を変更していましたが、私は休みの日にも案内を行っていました。顧客の内覧希望日を一度断ると、成約できる可能性が低くなることに気付いたため、今でも顧客の希望日に案内するようにしています。休みたい気持ちもありましたが、独立するための修行だと思い、いつでも仕事をしていたのを覚えています。
また、営業トークのスキルを伸ばす努力も必要です。案内しても成約に至らなかったときは「何が決定打に欠けていたのだろう」「どうすれば成約できたのだろう」と考えることを行いました。とにかく何度も壁にぶつかり、成功につながる方法を学んだことで、今につながっています。
独立して事業を軌道に乗せたい方は、賃貸仲介会社で経験を積むようにしましょう。
独立開業の半年前くらいには、開業資金や資本金を集め始めます。不動産業の開業には、宅建協会への入会金や分担金などで、約400万円の費用が必要です。
法人で不動産業を開業して「日本政策金融公庫」などで融資を受ける場合、融資前に会社を設立する必要があります。そのため、貯金の一部を資本金に充てるのが一般的です。
資本金の確保と、日本政策金融公庫で約400万円の融資を受けて、開業資金の準備は整いました。しかし、融資は不動産業の開業後に融資されるため、自己資金で立て替えておく必要があります。開業資金に必要なお金は、あらかじめ貯金などで確保しておきましょう。
開業する3週間前には、開業にあたっての書類の準備を始めました。開業するための書類はかなり多いため、早めに作成しておくことをおすすめします。
申請書類の中には、事務所の写真や地図が必要です。特に、テナントなどを借りて事務所にする場合は、書類申請前に物件を決めておく必要がありますので、注意しましょう。
書類を作成する時期に会社員として働いている場合は、仕事が終わってから作成することになるので、大変です。書類を作成する時間がない方は、行政書士や司法書士などの専門家に申請の代行をお願いする方法もあるため、検討してみましょう。
申請書類を提出して、約3週間で不動産業（宅建業）の免許が下ります。免許が下りたら、都道府県庁に宅建免許証を受け取りに行きましょう。
宅建協会への加入をする方は、会員証の受け取りも必要です。都道府県庁と宅建協会の2ヶ所で受け取る必要があるため、覚えておきましょう。
免許が下りたら、近くの不動産会社にあいさつ回りを行います。あいさつの目的は、以下の3つです。
■開業したことを知らせる
ポータルサイトに掲載可能な物件を紹介してもらう
■不動産業同士のつながり
空室物件がないかを確認するためにも、多くの不動産会社を回るようにしましょう。
■SNSを利用したアピール
「不動産会社 賃貸」などで検索してヒットする会社は、フォローしましょう。物件の空室情報を知ったり、物件に顧客をつけてくれたりすることもあります。
ここでは、独立開業後に行った3つのポイントを解説します。
売上を上げることを優先的に考えるため、売買仲介や管理など、賃貸仲介以外の業態に手を出す方法もあります。しかし、手が回らないことで仕事が進まず、売上をまったく上げられないのが現状です。実際に私も、売買仲介・管理業・不動産の相談を受け付けるコンサルタントなど、賃貸仲介以外の業態を行っていました。
しかしまったく売上が見込めなかったため、会社の体制を整えるべく、賃貸仲介だけに絞ることを決心します。すると、仕事の質が向上したり、顧客とじっくり向き合えたりすることで、売上の確保につなげられました。
まずは、自分が得意としている業種で開業して、軌道に乗ってから売買仲介や管理業を始めるケースがおすすめです。
1年後の予測では、忙しくて手が回らなくなる予定でしたが、現実は甘くありません。会社員時代のように物件の案内を数多くこなし、成約をコンスタントに獲得できなくなりました。会社員時代は、会社の看板や知名度に守られていたため、仕事をこなせていたのです。
そこで、自分の会社を知ってもらうために、ホームページやポータルサイトのWeb、SNSなどの集客媒体に力を入れました。賃貸向けのホームページに変更、スマホで見やすいような文字の配置、デザインや画像を増やして見やすく変更するなどの工夫を行いました。
さらに、賃貸物件を探している人向けに「賃貸専門の不動産会社」という文言を入れて、どんな会社なのかをわかりやすくしています。また顧客のターゲットを絞ることで、ホームページへの流入を増加させることが可能です。スマホでも見やすいように、段落の改行（2行ごとに段落を空けるなど）を工夫するのも重要になります。
近年では、WebやSNSを利用した物件探しが一般的です。顧客をコンスタントに獲得するためには、WebやSNSが欠かせないため、勉強しておきましょう。
現在は、WebやSNSの活用に加えて、賃貸オーナーへの定期訪問を行い、管理委託を受託する営業を行っています。周辺のアパートやマンションを調査して、空室が多い物件や管理が行き届いていない物件を探すのが主な業務です。
複数の物件の管理を行うことで、定期的な収入（管理料）を得られます。「フロー型ビジネス」の賃貸仲介と合わせて「ストック型ビジネス」の定期的な管理収入があれば、安定した会社経営が可能です。
不動産賃貸の仲介業で独立する方は「フロー型ビジネス」と「ストック型ビジネス」の構築を目指しましょう。
ここでは、私が経験した独立開業後に困った3つのことを紹介します。内容を参考にし、後悔しないようにしましょう。
意外に見落としがちなのが、会社のパンフレットです。「ホームページやSNSがあるから必要ないのでは？」と思う方も多いでしょう。テレビCMなどで知名度のある会社は、誰もが知っていて安心ですが、独立したての小さな会社は誰も知りません。
そのため、物件案内の際に、会社のパンフレットと共に自分の会社を説明することで、顧客の安心感につながります。独立前の準備期間に作成サイトなどを使い、自社のパンフレットを作成しておきましょう。
仕事の悩みや決断をする際に、上司や同僚に相談することは多いでしょう。身近な人に相談してアドバイスをもらえれば、安心して仕事を行えます。しかし独立すれば、相談する相手がおらず、自分の判断や責任で仕事を行うのが一般的です。特に独立して最初のころは、1人で仕事をするため、孤独を感じる方も多いでしょう。
不動産会社は、横のつながりが大切です。信頼できる不動産会社を見つけて、困ったときに相談できると安心できます。
会社員時代は、会社への問い合わせやポータルサイトなどで集客していたため、コンスタントに反響が見込めていました。そのため、顧客を物件に案内するだけの仕事で、成約を取れていたのです。
しかし、独立してからは、集客するためのWebサイト作りから集客まで、すべて自分でやらなくてはいけません。これから独立を考えている会社員の方は、実際に独立したつもりで仕事をこなすようにしましょう。
ここでは、今後力を入れていきたい3つの事業について解説します。独立すれば、やりたい仕事や強化したい事業も自分で決められるため、大きなやりがいを感じられます。
不動産業で成功するためには、安定した収入が必要です。不動産投資でアパートやマンションを購入できれば、会社の資産を増やせます。仮に、賃貸仲介の売上が0円の月でも、家賃収入が入ることで、金銭的なストレスがなくなります。
しかし、不動産投資を行うためには会社の実績を作り、金融機関から多額の融資を受けることが必要です。また、不動産投資には、空室リスク・災害リスク・修繕リスクなど、さまざまなリスクがあります。失敗しないように、賃貸需要の見極めや利回りなど不動産投資の知識をしっかりつけてから挑戦しましょう。
ゆくゆくは、買取再販事業を拡大していきます。買取再販とは、戸建てやマンションを自社で買い取り、リフォームして転売する事業のことです。
ポータルサイトや不動産会社から物件を紹介してもらい、リフォームして転売することで、利益が出せる物件を購入します。転売して得られる売却益が会社の利益となるため、買取再販事業で成功すれば、会社の規模も拡大します。
今は1人で会社を経営していますが、今後は従業員を増やして管理業を強化していきます。管理業とは、アパートやマンションを賃貸オーナーの代わりに管理することです。物件の清掃や見まわりを行う建物管理と、入居者の家賃回収や住民トラブルなどの解決を行います。
200戸（200部屋）以上の管理を行う場合、賃貸不動産経営管理士の専任が必要です。私はまだ賃貸不動産経営管理士の資格を取っていないため、今後は資格取得に向けた勉強を始めようと思います。
私は不動産業界歴10年で独立開業しましたが、もっと早く独立しておけば良かったと後悔しています。実績を積んでから独立をすることを決めていましたが、独立するタイミングを躊躇していたため、10年かかりました。
経験を積む期間は人それぞれだと思いますが、会社員時代にできる人脈作りやノウハウはしっかり学んでおくべきです。会社員とはいえ、いずれ独立するのであれば、経理や事務などの経験を率先して行うことが独立後に役に立つと言えます。
1人で仕事をこなしていけるか不安もあると思いますが、独立を迷っている方は、思い切ってやってみるのもおすすめです。
不動産賃貸の仲介業で独立開業するためには、さまざまな準備が必要です。独立開業の流れや費用、メリットや注意点を参考に、今のうちから少しずつ準備しておきましょう。
この記事で解説した独立してからの経験やヒストリー、困った点などはリアルな体験談です。「不動産賃貸仲介業の経験を活かして独立したい」「自分の実力を試したい」と考えている方は、ぜひ私の独立のリアルを参考にして、独立開業の成功を実現させましょう。
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